Investigimi/ Mbingopja e ndërtimit, a po afrohet flluska?!
Dorina Azo, Monitor.al/ Kërkesa për apartamente në Tiranë vijon të jetë në rënie për objektet e reja afër qendrës, sipas ndërtuesve. Për disa nga aktorët, tregu është mbingopur. Transaksionet e pasurive të paluajtshme shënuan rritjen më të ulët në dy vitet e fundit, të ndikuara dhe nga stepja për shkak të SPAK. Në kontrast me kërkesën që po frenohet, oferta do të vijojë rritjen. Pas dy vitesh rritjeje, kërkesa për blerje apartamentesh në kryeqytet po shfaq tendenca frenimi. Ndërtuesit në Tiranë pohojnë se prej 2-3 muajsh, kërkesa është shumë më e ulët se ajo e fillimvitit.
Trendi është konstatuar për objektet e reja rezidenciale që po ndërtohen pranë qendrës.
Kërkesa nisi tkurrjen që nga vjeshta e vitit të kaluar. Pavarësisht ecurisë së saj, tendenca e çmimeve është në rritje krahasuar me vitin e kaluar.
Edhe sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë në muajin maj, Treguesi i Besimit në Ndërtim (TBN) sektori i ndërtimit nuk është optimist për të katërtin muaj radhazi. Madje në prill – qershor, balanca është kthyer në negative, që do të thotë se pesimizmi mbizotëron mbi optimizmin.
Sipas Bankës, Treguesi i Besimit në Ndërtim (TBN) ra me 2 pikë përqindje në qershor, duke zbritur në -3.14.
Aktualisht kërkesa është në rënie krahasuar me vjet, sipas Ylli Sulës, drejtuesit të indeksit “Key Data” për tregun e pasurive të paluajtshme.
“Në dy vitet e mëparshme, ritmet e kërkesës ishin të pazakonta nga trendi normal i viteve të kaluara. Tashmë ka një ngopje të tregut, pasi nuk mbahej ritmi i mëparshëm për një periudhë të gjatë”, pohon ai.
Rritja e aktivitetit të pasurive të paluajtshme është ngadalësuar ndjeshëm në tremujorin e parë të këtij viti, sipas të dhënave të fundit nga INSTAT për Prodhimin e Brendshëm Bruto.
Transaksionet e shitblerjeve në vend arritën në 36 miliardë lekë, ose gati 360 milionë euro në periudhën janar-mars. Ndonëse në vlerë ky është një rekord i ri, ritmet e rritjes janë më të ulëtat që nga mesi i vitit 2011, përpara se tregu të niste zgjerimin e fortë dyshifror.
Të dhënat e INSTAT bëjnë të ditur se aktiviteti i pasurive të paluajtshme u rrit me 5.9% me bazë vjetore në tremujorin e parë të këtij viti. Ritmet e rritjes janë përgjysmuar në krahasim me 2023, kur kulmuan në 11.3%, niveli më i lartë në të paktën një dekadë.
Ndryshe nga aktiviteti i pasurive të paluajtshme, sektori i ndërtimit ka vijuar rritjen e fortë, duke sinjalizuar për herë të parë në këto dy vitet e fundit për një mospërputhje të kërkesës me ofertën. Ndërtimi u rrit me 14% në janar-mars 2024, nga 9.8% që ishte zgjerimi vitin e kaluar.
Tendenca rënëse e blerjeve të apartamenteve shfaqet edhe te të dhënat e Agjencisë së Kadastrës Shtetërore, ku numri i transaksioneve të shitblerjes së pasurive të paluajtshme në Tiranë për vitin 2023 ra me 21% krahasuar me vitin paraardhës.
Sipas përfaqësueses së agjencisë imobiliare “Remax”, Juliana Nela, duhet të merret parasysh se transaksionet e shitblerjes nuk japin një panoramë të qartë të shitblerjeve, pasi një pjesë e konsiderueshme e transaksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme kryhen edhe nëpërmjet kontratave të porosisë.
Kjo ndodh në rastet kur pronat blihen përpara përfundimit ose përpara regjistrimit të tyre në Kadastër, ndërsa kontrata e shitblerjes lidhet në një moment të dytë, pas regjistrimit të pronës. Por duke pasur parasysh volumin e konsiderueshëm të ndërtimeve të reja në vitet e fundit, mund të arrihet në përfundimin se edhe shitjet me kontratë porosie zënë një pjesë të rëndësishme.
Për 3-mujorin e parë të 2024-s, sipas të dhënave të INSTAT, sipërfaqja e lejeve të reja të dhëna për ndërtime për banim është 252 mijë/m². Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të mëparshëm, sipërfaqja e lejeve të reja të dhëna për ndërtimet rezidenciale është rritur rreth 7%.
Ndërsa sipërfaqja e lejeve të reja për ndërtesa në 3-mujorin e parë të 2024 është ulur me 14% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit paraardhës.
A ka arritur maturimi?
Por a ka arritur sektori i ndërtimit maturimin, pas dy vitesh të rritjes së vazhdueshme të kërkesës?
Disa nga ndërtuesit në Tiranë, të cilët janë duke zhvilluar projekte me ndërtime të reja rezidenciale pohojnë se tregu ka arritur maturimin dhe është në një periudhë fjetje. Pas kësaj periudhe, ky sektor pritet të hyjë në një fazë rënieje, duke reflektuar ngopjen e tregut, duke orientuar sipërmarrësit e vjetër të ndërtimit drejt sektorëve të tjerë.
Të tjerë mendojnë se tregu ka ende hapësira.
Ndërtuesi Avenir Kika, njëkohësisht edhe kryetari i degës së Tiranës të Shoqatës së Ndërtuesve së Shqipërisë, tha se rënia e transaksioneve në ndërtim është ndikuar nga pritshmëritë mbi 6 muaj të shumicës së blerësve për miratimin e ligjit të rivlerësimit, që pritet të ulë tatimin nga 15% në 3%.
“Personalisht nuk do të flisja për maturim, para miratimit të ligjit të rivlerësimit. Rezultatet do të duken një vit pas miratimit të këtij ligji. Sapo ligji të miratohet, transaksionet do të rriten”, pohon ai.
Edhe për agjentët e shitblerjes së pasurive të paluajtshme, me njohuri të thelluara për sektorin, nuk mund të flitet ende për maturim, pasi pritet që sipas tyre kërkesa të zgjohet gjatë periudhës së verës.
“Në dukje ka një mbingopje të tregut. Por ende nuk mund të parashikohet ecuria e kërkesës gjatë muajve të verës, pasi pritet zgjimi i faktorëve turistikë që do të kanalizohen te kërkesa.
Promovimet e Shqipërisë në turizëm dhe rritja e numrit të turistëve të huaj do të shtojnë fluksin e kërkesës për apartamente në vend”, tha Juliana Nela nga agjencia imobiliare “Remax”.
Pse kërkesa për blerje po ndjek trend rënës?
Për njohësit e sektorit dhe ndërtuesit, një nga arsyet e frenimit të kërkesës lidhet me stepjen e blerësve informalë për shkak të sekuestrimeve dhe konfiskimeve të pasurive nga Struktura e Posaçme Kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar (SPAK) pas hetimeve të ndërmarra kundrejt figurave të fushës politike, por edhe të sipërmarrjes, çka po jep ndikime në tregun e shitblerjes së pasurive të paluajtshme.
Vlera e pasurive të sekuestruara dhe konfiskuara së bashku, nga vlerësimi i kryer në vitin 2023, sipas të dhënave të raportit të SPAK llogaritet në vlerën 41 milionë euro, nga të cilat, 54% e zënë pasuritë e konfiskuara në vlerën 22,5 milionë euro (440 milionë lekë + 18 milionë euro) dhe 46% e zënë pasuritë e sekuestruara në vlerën 1,9 miliardë lekë (19 milionë euro).
Blerjet e pasurive të paluajtshme nga paratë informale (aktivitetet e paligjshme, korrupsioni etj.) vlerësohet se kanë qenë një nga burimet kryesore që kanë furnizuar tregun e pasurive të paluajtshme në vite.
“Investimet në pasuri të paluajtshme mbeten ende ndër format më të parapëlqyera të pastrimit të parave, kryesisht në apartamente, ndërtesa, truall, pemishte, njësi shërbimi etj., qoftë në qytetin e Tiranës, por dhe në zonat turistike bregdetare (Vlorë, Durrës dhe Lezhë)”, thuhet në raportin vjetor 2023 të SPAK.
Ylli Sula pohon se duke analizuar tendencën rritëse të dhënies së lejeve të ndërtimit për ndërtime rezidenciale në një kohë kur kostot e ndërtimit janë shtuar dhe kërkesa për blerje është ulur kupton se sektori i ndërtimit furnizohet nga ngurtësimi i parasë informale.
Për agjentët e tregut të shitblerjes së pronave, arsyeja kryesore e tkurrjes së kërkesës në kryeqytet mbeten çmimet e larta të pronave në qendër, të papërballueshme për qëllime strehimi nga familjarët. Në anën tjetër, kërkesa vijon të rritet në periferi.
Dritan Leka, nga agjencia e pasurive të paluajtshme “CPM”, tha se kërkesa për apartamente në Tiranë gjithmonë ka qenë konstante, ndërsa për ndërtimet në qendër, finalizimet për kontrata blerjesh janë në tkurrje.
“Kjo ka ardhur për shkak të çmimeve të larta të apartamenteve të banimit në zonat afër qendrës. Në qendër nuk mund të gjesh apartamente me çmime shitjeje nën 2,000 euro/m². Niveli i lartë i çmimeve e bën të pamundur për shumë individë të blejnë apartamente për qëllim strehimi në këto zona”.
Por për shkak të çmimeve më të ulëta sesa qendra e Tiranës, kërkesa vijon të mbetet e rritur në zonat periferike.
“Në periferi është rritur kërkesa, pasi gjenden apartamente me çmime deri në 1,500 euro/m². Në Paskuqan, një prej zonave periferike që po zhvillohet së tepërmi dy vitet e fundit, kërkesa për blerje vijon të jetë e lartë”, thotë z. Leka.
Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë, sipas agjentëve real estate, po vijon rënien e kërkesës që nisi që në vjeshtën e vitit të kaluar, e ndikuar nga shtrenjtimi i çmimeve. Ata parashikuan se tendenca e zhvendosjes së kërkesës drejt periferisë do të vijojë gjatë, për shkak të çmimeve më të ulëta të shitjes në krahasim me zonat afër qendrës.
Drejtuesi i agjencisë imobiliare “Future Home”, Fatjon Hysenbelliu, pohoi më herët se rënia e kërkesës ka nisur nga qendra për prona me çmim mbi 1,500 euro/m². Ky trend u pa edhe për banesat e tjera në zonat afër qendrës.
Në të kundërt, kërkesa për banesa rezidenciale në godinat e ndërtuara 2-3 vitet e fundit dhe në ndërtimet e sapopërfunduara në zonat jashtë Unazës së Vogël në Tiranë mbeti e njëjtë me vitin paraardhës.
“Trendi i rritjes së çmimeve të pronave, të papërballueshme nga masa e gjerë e popullsisë, si dhe rritja e kërkesës për blerje në zonat bregdetare të Jugut, janë disa nga arsyet që po ndikojnë te tkurrja e kërkesës”, pohoi më herët ai.
Po ashtu Juliana Nela, nga agjencia imobiliare “Remax”, pohon se është rritur kërkesa, veçanërisht nga emigrantët, kryesisht kategoria e individëve që kanë emigruar jashtë para 30 viteve.
“Sivjet nga kjo kategori, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë po shihet tepër tërheqës për të blerë një apartament me çmime ekonomike për qëllime investime apo banimi. Kërkesa nga kjo kategori është shtuar”, tha ajo.
Tendenca e çmimeve të shitjes së apartamenteve
Nga të dhënat e agjencive imobiliare rezulton se çmimet e apartamenteve brenda vitit janë rritur në disa zona afër qendrës deri në 16%. Në zonën pranë stadiumit “Dinamo”, çmimi maksimal i shitjes ishte 2,500 euro/m². Sivjet ka arritur 2,900 euro/m². Rritja është me 16%.
Pranë Parkut Olimpik në Tiranë, në një nga komplekset e reja që po ndërtohet, sipas zyrës së shitjes, çmimet e apartamenteve variojnë nga 2,200 euro/m² vlera minimale deri në 2,900 euro/m² vlera maksimale për banesat në katet e fundit të ndërtimit.
Në këtë zonë, vjet sipas agjentëve çmimet e shitjes varionin nga 2,300 deri në 2,600 euro/m². Rritja është me 10%.
Ndërsa në zonën e ish-Bllokut, çmimi maksimal për apartamentet e banimit vijon të jetë 3,500 euro/m². Ndërsa për ndërtimet e reja brenda Unazës së Tiranës, çmimet e shitjes së apartamenteve janë mbi 2,300 euro/m².
Rritje çmimesh është shënuar edhe në zonat periferike, e ndikuar nga shtimi i kërkesës.
Në Kombinat, çmimet e apartamenteve kanë arritur 1,200 deri në 1,300 euro/m², nga 1,100/m² që ishin vitin e kaluar.
Në zonën e Astirit, çmimit luhaten nga 1,200 deri në 1,300 euro/m² në vijat e para të ndërtimit nga 1,250 euro/m² që ishte vjet. Në këtë zonë çmimet janë rritur me 4%. Në zonën e Freskut, çmimet e shitjes së apartamenteve nga 900-1000 euro/m² kanë arritur në 1,100 euro/m². Rritja është rreth 11%.
Në Paskuqan, çmimet kanë arritur në 1,050 euro/m² nga 850-900 euro/m², për shkak të kërkesës së lartë, sipas agjentëve imobiliarë. Shtimi i çmimeve varion nga 16 deri në 24%.
E njëjta dukuri ka ndodhur edhe në zonën tjetër periferike pranë Qendrës Tregtarë Univers.
Apartamentet në kompleksin rezidencial Univers City kanë arritur në çmime me 1,000 euro/m². Sipas agjentëve imobiliarë, për shkak të kërkesës së lartë, çmimet pothuajse janë dyfishuar në raport me vitin 2020, kur nisi nga punimet ngritja e zonës rezidenciale.
Ndryshe nga ndërtuesit dhe agjentët që raportojnë rritje çmimesh, Banka e Shqipërisë, në raportin e fundit tha se çmimet e banesave në 6-mujorin e dytë të vitit të kaluar pësuan rënie me 7.6% krahasuar me gjysmën e parë të vitit.
Sipas indeksit Fischer, të llogaritur me frekuencë 6-mujore nga Banka e Shqipërisë, me bazë vjetore, çmimet rezultuan ende në rritje, por shkalla e rritjes vjetore u ngadalësua në 3.2%, nga 16.6% që kishte qenë rritja e tyre vjetore në fund të vitit 2022.
Indeksi i çmimeve për pronat e shitura në Tiranë regjistroi rënie prej 10.1% ndaj 6-mujorit të parë të vitit, ndërsa ishte vetëm pak më i lartë në krahasim me vlerën e një viti më parë.
Në 6-mujorin e dytë të vitit 2023, rreth 26% të banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 2/3 rezultojnë shtetas të vendeve të Bashkimit Europian.
Në tërësi, sipas Bankës së Shqipërisë, pesha e blerësve jorezidentë është rikthyer në rritje pas një ecurie në rënie që prej vitit 2020.
Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të figurojë në një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, ashtu si në periudhën e kaluar, rreth 60% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare.
Nga këto, në 60% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.
Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi u rrit shumë lehtë në 10.9 muaj, nga 10.6 muaj në vrojtimin e mëparshëm.
Shtohet kërkesa për prona në bregdet
Kërkesa për blerje apartamentesh në këtë periudhë kryesohet te tregu i shitblerjeve të pronave në bregdet. Aurela Xhaferaj, broker në Vlorë në agjencinë “Century 21 Albania”, tha se krahasuar me vjet, kërkesa është në rritje, veçanërisht për zonat si Lungomare apo pranë Bulevardit kryesor të qytetit. Shtim për blerje ka pasur edhe në Radhimë dhe Orikum.
“Kërkesa është e lartë, veçanërisht nga shtetasit e huaj të vendeve të Europës dhe emigrantët. Kërkohen më tepër shtëpi të vogla me çmime ekonomike, me qëllim investimi nëpërmjet dhënies me qira ose rishitjes. Problem mbetet oferta e cila është e ulët. Shumë prej objekteve janë duke u ndërtuar, dhe apartamentet ende nuk janë të pajisura me leje hipotekore. Blerësit e huaj hezitojnë para blerjes së një prone pa përfunduar ndërtimi”.
Edhe Erjon Harizi, kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, më herët tha se krahasuar me vjet, kërkesa për prona në bregdet është rritur 20 deri në 30%. Ndër zonat më të preferuara për blerje të pasurive të paluajtshme është Vlora, Palasa dhe Saranda. Kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve tha se 40% e blerësve të pronave në bregdet janë shtetas me pasaportë të huaj.
Edhe nga zyra e shitjeve të kompanisë “Concord Investment” u pohua më herët se për resortet në Jug të vendit është rritur kërkesa, që dominohet më shumë nga të huajt e ndikuar nga fluksi i lartë i turistëve. Blerësit e huaj, sipas tyre, po tregojnë më shumë interes për blerje prone me qëllim investimi për shkak të leverdishmërisë së çmimet krahasuar me fqinjët.
Ndërkohë, në fillim të sezonit të pranverës, çmimet e pronave në bregdet sipas të dhënave të agjencive imobiliare për “Monitor” rezultuan mesatarisht 25% më të shtrenjtë në raport me vitin e kaluar.
Në resortet në zonat bregdetare si: Palasë, Orikum dhe Sarandë, çmimi maksimal i shitjes së apartamenteve arriti në 4,000 euro/m².
Në vijën e parë të ndërtimit të resorteve në Lungomare, apartamentet po shiten me çmim 3,500 euro/m². Krahasuar me vjet, çmimet e pronave të vijës së parë të Lungomares në Vlorë janë shtrenjtuar 25%.
Më tepër shtrenjtim të çmimeve pati në zonat Orikum dhe Radhimë. Çmimet e pasurive për rezidentët në Radhimë dhe Orikum brenda vitit shënuan rritje 67 deri 88% sipas të dhënave për çmimet e shitjes të agjencive së pasurive të paluajtshme.
Agjentët e pasurive të paluajtshme pohojnë se në vijën e parë për zonat bregdetare të jugut nuk gjen pasuri të paluajtshme me çmim nën 3,000 euro/m².
Në Golem, çmimi maksimal i shitjes arriti në 1,500 euro/m² dhe në Gjirin e Lalëzit, vlerat variojnë nga 2,400 deri në 3,300 euro/m².
Në zonën e shkëmbit të Kavajës, çmimet maksimale të shitjes kanë arritur 1,800 euro/m² nga 1,500 euro/m² që ishin vjet (rritja 20%).
Brenda qytetit të Sarandës, çmimet e apartamenteve siç pohoi më herët Eron Çumani, drejtuesi i një prej agjencive më të vjetra në qytet “Saranda Property” variojnë 1,500 euro /m² për ndërtesat e ndërtuara para 10 vitesh deri në 2,200-2,500 euro/m² te ndërtimet e reja me vendndodhje 500 deri në 1,000 metra larg detit.
Ndërsa për apartamentet e reja në proces ndërtimi në breg të detit, vija e para çmimet nisin mbi 3,000 euro/m².